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广州楼市现状:房价两重天有人笑有人哭

  我是羊叔,拥有多年广州房产研究和投资经验,长期持续关注广州地区的楼市信息,熟悉购房政策、买房策略和学区房信息,欢迎关注及交流。

  提问:羊叔,你好,广州买房,用于自住,广州的房价还会大幅上涨吗?现在是否是一个好的入手时机,帮忙分析一下广州的房价趋势。

  羊叔:你好,广州的房价连年微涨才是正常趋势,热门板块涨幅都比较快,具有一定的周期性。从追高这个词的定义来看,广州目前的房价增速比较平稳,所以不算是追高,局部可能有追高现象。在广州房票目前珍贵的情况下来看,不建议购房者盲目追高,尤其是用于自住的购房者,有以下几种方式来规避追高。首先,购房者可以根据自己的住房需求来选择适合自己的板块面,比如说预算充足且认为黄浦区追高的人可以考虑下黄埔长岭居、白云白云湖数字科技城等板块,这些板块的交通,教育,医疗等配套设施不错,未来也有不错的发展潜力。对刚需购房者来说,可以考虑下临广的金沙洲板块、增城的新塘-永宁板块、番禺的亚运城板块等。无论是交通还是学区配套,对刚需购房者来说,这些区域都是个不错的选择。在购房时,需要考虑下板块的发展潜力以及板块的质量。在自己的预算内,也可以考虑下海珠的琶洲、天河的天河公园、黄埔的老黄埔的二手房。总之,对自住购房者来说,首先需要考虑自住满足的因素,其次再考虑房产的增值情况。

  提问:羊叔,你好,本人已婚,家庭名下有几套市区房子,但是感觉升值空间不大,打算把两套闲置的房子卖出去,只留一套自住,想到周边城市去买新房,这样操作好不好?可以给一些建议吗?

  羊叔:你好,广州中心市区最大的优势就在于其核心地段,商业、教育、医疗、生活配套等都是最好的,虽然近几年外围区域的基建配套、规划落地等更胜一筹,但是中心城区的发展永远不会被放弃,而且随着广州城市规划布局的逐步改善,未来回归城市中心,优化广州老城区将成为下一个趋势,再加上中心城区的地段、环境、品质等都不错,所以市区老房子的利好还没有完全兑现。如果要置换,建议不要全部置换,保留市区优质资产。周边城市相对比较合适的就是东莞和佛山,但东莞太热甚至虚高,佛山相对温和,但在吹捧之下也迎来了一波上涨,珠海和清远则不太建议。所以从长远来看,如果预算差距不是很大,最好还是买稍微靠近市区或广州、深圳的房子。

  提问:羊叔,你好,坐标广州,外地人在广州买房,广州楼市发展怎么样?现在想要入场买房合适吗?工作稳定,也有一些存款,想在广州购置一套优质一点的房产用于投资,应该怎么做比较好?在广州买房投资可以给我一些板块选择建议吗?

  羊叔:你好,广州的房价是相对比较稳的城市,其发展一直都看好,买入广州楼盘的时机还是恰当的,但是要注意其中的风险。黄埔南沙近期政策收紧,外地卖家此时要买入存在一定风险,因为要拿到广州入场券最快都要半年,半年后不确定是否有效。所以稳妥的做法就是入户广州,选择空间也大。考虑到楼龄的问题,目虑一手房或次新房比较好。预算600万,投资10年以上推荐考虑以下区域:第一,天河是广州GDP之首,推荐天河智谷板块,产业以新一代信息科技和文创产业为主导,位置优秀,通勤时间也短。第二,黄埔,可以考虑科学城和老黄埔鱼珠板块。科学城是黄埔重点发展区域,产业定位高,购买力强。老黄埔鱼珠板块能享受第二CBD、黄埔临港经济区辐射力好,发展潜力大。第三,番禺万博是重点打造的南CBD,多家知名企业落户,有地铁7号线号线(在建)。第四,南沙,广州所正式落户,还将规划简称大湾区中央商务区,明珠湾是其发展核心,但属于起步阶段,其规划兑现时间较长。灵山岛的一些楼盘拥有一线江景资源,配套成熟。

  提问:羊叔,你好,名下有房有贷,后年家里的小孩要上小学了,预算1500万左右,现在政策调控越来越严,学区房的不确定性也越来越高,害怕买了学区房后出现问题,请问怎么降低学区房风险呢?

  羊叔:你好,买新房的时候要注意“学位/户数”配比,一般“学位/户数”配比超过4的学区要多加考虑。如果配备“九年一贯制”学校的学区更值得购买。二手房转手率过高的学区谨慎购买,天河是6年,越秀、海珠、荔湾、南沙、花都都是5年,黄埔、从化却限制3年。更短的期限限制,意味着黄埔、从化的学位学区房,二手转手率可以比其他区快1倍。同样的“户数/学位”配比,竞争变得更加激烈。购房时不要只听卖房人的承诺,卖房人只是想让人赶紧购房,所以一定要询问清楚是否购买了这个房后就一定有学位。一般新开的学校开设的年级有限,可以考虑下二手学区房,但是老城区的老破小学区最好不要碰。如果购买的是二手学区房的话,一定要查清楚学位是否被占用了。总之,购买学区房一定要提前规划,保证孩子能及时入学。

  提问:羊叔,你好,本人目前在天河上班,但是天河房价太贵,于是想在21号线沿线买房,可增城距离也很远,通勤不方便,打算先在这里买了房,以后收入提高就想要置换,那么应该怎么选择呢?中新怎么样?

  羊叔:你好,中新最大的优势就是,相比凤岗、中岗离天河和黄埔要近得多,未来可以第一梯队承接黄埔外溢。而且中新有人口基础,商业发展成熟周期要比21号线增城其他地方相对更快,中新正在旧改,之后的优势会更明显。考虑到未来置换得需求,城市形象更好更近得中新是不错的选择。由于中新的学校都很一般,所以现阶段就把靠地铁、靠商业作为选盘的原则。避开时代倾城、中新誉府和佳缘这一片“空地”,待其成熟还需很长时间,只有在当地上班的人会选择这里,所以接盘人也少,涨不动,即便是价格较低的舒适户型,在选择时也一定要慎重,未来很难置换。返回搜狐,查看更多

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