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百城房价环比继续下跌!楼市托底宣告失败了

  房地产现在到底走到哪一步了?复苏还是继续探底。答案是继续探底。接下来我们将通过30个重点城市的成交数据和百城房价数据,进行详细分析。

  首先,9月1日,克而瑞地产研究中心发布的全国重点30城新增供应、新房成交、项目去化、库存、二手房成交量等综合数据显示,8月的楼市近乎“全面降温”。

  具体而言,8月商品房住宅成交面积环比除天津、徐州、南宁、无锡四个城市增加以外,其余26个城市均下跌。其中环比跌幅最大的是福州,达到了49%,此外合肥、重庆、宁波三城的成交量环比降幅也都超过了30%。

  同比来看,30城中只有西安同比增加,为4%。其余29城同比均下跌。跌幅最大的也是福州,-74%。另外,我们注意到,在26个二三线城市中,新房成交量同比跌幅超过30%的城市有12个。

  值得一提的是,26个二三线月新房成交量累计同比下降45%,跌幅显著超过一线。一线城市累计同比跌幅最大的是北京和深圳,跌幅持平,为-37%。

  其次,9月1日,中指研究院发布的数据显示,8月百城新房、二手房价格环比均继续下跌。新房:8月百城新房均价为16203元/平,环比下跌0.01%;二手房:8月百城二手房价格为15991元/平,环比下跌0.13%,同比下跌0.12%。

  聚焦到房价下跌城市数量上,8月百城新房、二手房价格环比下跌城市数量均创新高:新房环比下跌城市高达69个,较上月增加22个,更是今年2月以来的最高值;二手房环比下跌的城市有74个,较上月增加5个,创2020年以来的最高水平。

  值得一提的是,8月新房、二手房价格环比均下跌的城市有53个,较上月增加14个,主要集中在弱二三四线城市,比如哈尔滨、昆明、洛阳、淮安等。

  8月份长三角、京津冀、珠三角、山东半岛等主要城市群二手房价格环比均下跌。其中跌幅最大的是珠三角,环比跌幅为0.25%。另外,珠三角二手房已出现五连跌,跌幅最明显的就是深圳、江门和肇庆。尤其是一线个月更是持续下跌。

  综上,8月份30个重点城市环比全线下跌,百城房价环比继续下跌,这意味着楼市托底正式宣告失败了。尤其是不断出台楼市宽松政策的三四线城市,可以说,压根没起到任何扭转作用,无论是新、二手房成交面积还是新二手房成交价格,均表现为下跌。

  中指研究院数据显示,截止到今年9月1日,全国已有超240个省市优化调整政策超650次。可以说,各种能用的手段几乎全用了,目前除一线城市外,省会城市、国家中心城市、二三线城市购房几乎没有任何门槛了。像武汉、南京、苏州这些城市,限购也基本上都可以通过补缴社保破除。此外,对于买房人而言,目前的首套房利率也降至4.1%,历史低点。

  一句话,目前的楼市对于买房人而言,是各种利好扎堆降临。那么为什么楼市仍然托底失败呢?楼市复苏难,到底难在哪里?

  主要是三方面原因:住房过剩了、老百姓加不动杠杆了、房价只涨不跌神话破灭,房子是累赘,不敢再买房了。

  1、住房过剩:这是根本原因。央行报告显示,我国城镇家庭住房拥有率高达96%,户均拥有1.5套住房。另今年6月份,国家统计局发布的《中国人口普查年鉴-2020》也显示,2020年,全国共有家庭户4.65亿户。从居住面积来看,我国家庭户人均居住面积达到41.76平方米,平均每户居住面积达到111.18平方米。

  再者,根据西南财经大学、中财办、国家电网等多个单位的综合数据来看,早在2017年我国的住房空置率就超过了20%。就算按照今年贝壳研究院发布的28个大中城市平均住房空置率为12%计算,我国目前的住房空置率也是远高于国际合理区间5%-10%的。

  通过上述数据,不难发现,我国的房屋总量早就步入“供大于求”局面了。供大于求的意思很明确,大家基本上都不缺房,而且房地产一旦发展到这一阶段,基本上宣告住房的投资价值消失了,投资性购房比例会大幅减少,房价也就很难再继续大幅上涨了。有人说,少数头部城市,住房依然稀缺,房价还是会上涨,这话没错,但这类城市比例太低,而且很难影响全国的房价走势。事实上,经历过去一年多的降温,其实很多强二线、省会城市,目前的库存也严重积压了。克而瑞数据显示,8月份百城新房库存去化周期仍然高于20个月。

  2、老百姓加不动杠杆了:房子盖得再多,最终还是得有人买才行。否则就真成了曹德旺所说的,“房地产接盘游戏玩不下去了,有钱人之间互相接盘”。

  现如今的楼市,信贷环境是最宽松的时候,但老百姓却不买房了。主要还是加不动杠杆了。Wind数据显示,2012年-2021年,中国居民部门杠杆率升幅全球第一,目前我国居民部门的杠杆率已经连续7个极度稳定在62%附近。为什么杠杆率升不上去了,主要原因基本已经触顶了。

  对比国家居民杠杆率数据,可以发现,目前我国居民部门杠杆率在全球处于中等水平,略高于新兴市场的平均水平,仍远低于发达国家的平均水平75%。但有一个基本事实不能忽略:我们处于发展阶段,杠杆率明显偏高。另外,从债务收入比层面来看,我们其实已超部分发达国家。

  另外,央行数据显示,今年上半年居民部门储蓄新增10.33万亿,与之相对应的居民房贷支出,却只新增了1.56万亿,近乎腰斩。为什么大家不买房,喜欢存钱了?根本原因是,疫情反复,叠加大环境不佳,经济不景气,大家的收入都没保障,再加上通胀影响,物价上涨,现在很多人的基本生活都得不到保障了,必然影响购房。说白了就是,大家现在加不动杠杆了,也不敢随便加杠杆了。

  3、房价只涨不跌神话破灭,房子是累赘,不敢再买房了。这方面投资客最有线年,这十年堪称是房地产的“黄金十年”。彼时大家买房的热情只增不减,根本原因是房价只涨不跌,尤其是北上广深等头部城市,核心区域房价10年上涨5倍,都是稀松平常的,彼时买房投资被公认为是“造富”最佳途径。资料显示,2018年时,市场上的投资性购房比例高达85%,刚需购房比例仅有15%。

  今年以来,各地扎堆松绑楼市,信贷、限购、购房补贴等都堪称是最大的利好,为什么大家反而不买房了?房价只涨不跌神话破灭了。说白了就是买房不赚钱了,而且搞不好还可能被长期套牢,亏钱。这种环境下,大家自然对投资购房退避三舍。

  不仅如此,今年以来,全国主要30城,还迎来了抛售潮。尤其是人口第一大市重庆,炒房投资客正在争相卖房跑路。

  答案是否定的。正如黄奇帆所说,本轮房地产大调整,有金融政策收紧的作用,但其实主要还是房地产发展到一定阶段的必然结果——人口、城镇化、老龄化、开发商负债率、开发商开发能力、住房总量、人均住房面积、库存总量等指标均迎来了拐点。尤其是人口即将迎来拐点,可能在未来10-20年,都将对中国的楼市产生深远影响。

  楼市短期难以快速复苏,但可以肯定的是,接下来稳楼市还会继续加码。从部分城市开始实行现房销售和内蒙古将“取消公摊面积”上报住建部这两个动作来看,说明国家转变稳楼市思维了,开始真正解决房地产的问题了。

  这意味着房地产元气复苏,也只是时间问题,特别是人口增量、经济发达、城市群核心城市,大概率会率先回暖。

  换言之,未来的楼市会加速分化:大中城市,各种利好措施不断,被长期压制的需求,必然会逐步释放,其结果就是促进楼市回暖。新、二手房成交量都会上去,随后价格也会跟着上涨。当然,这其中投资客也会加速套现离场。不要忘了,你上车的同时,也会有人着急下车。

  至于三四线小城市,触底的过程会比较漫长,归根结底是因为楼市泡沫比较大,出清的过程比较长。尤其是人口流失严重、产业单一的欠发达城市,会好好挤一挤水分。有人可能会问,现在是三四线城市上车的时机吗?殊不知,现在连碧桂园这种靠三四线城市发家的开发商,都在忙着从三四线城市撤离呢。连开发商都在加速逃离的地方,你还拼命往里挤,你可能没睡醒吧。

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