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楼市“真实状态”浮出?多地救市、央行表态这一次有点像2014年

  最近看到了一个很有趣的话题,那就是如果房价回归到2000元每平方米,老百姓将安居乐业,即使是100平方米的房子,总价也才20万。同时实体经济欣欣尚荣,幸福感爆满的背后就业岗位将会增加,甚至离共同富裕的目标越来越近。

  当看到这里时,请问大家觉得这个底层逻辑合理吗?答案显然是否定的,原因很简单,房地产经济早已成为了民生产业,上游关联着城市经济、土地税收等支柱性经济,下游承载着建筑、家具等基础行业,说白了房子的综合价值等于土地、建筑和人力等多重因素的叠加。如果房价仅为2000元平方米,那平摊到人力成本又还有多少呢?客观来讲,这个假设完全没有现实意义。

  客观来讲,这个延伸到了当前我国楼市很直白的问题,房价到底多高才算合适?例如对于一线城市而言,有着丰富的教育、医疗、交通等优质资源,房价高达5万以上也是合情合理的。反观三四线城市,人口始终处于流失状态,城镇经济仍处于起步阶段,教育资源更是集中在城中心区,即使是有这么多不利之处,收入仅为3000元的背后平均房价依然破万,这就是市场两极分化的局面。

  对此有的人表示这才是楼市最真实的状态,能买得起房子的人终究只是佼佼者,更不用说多少套。而对于大多数人,都已经拖后腿了,央行数据显示,我国城镇居民住房拥有率为96%、户均套1.5套,户均资产高达300万。仅从这赤裸裸的数据来看,降低财富流动性、增加持房成本才是核心。

  9月16日国家统计局发布数据,今年1-8月份全国房地产开发投资90809亿元,同比下降7.4%,商品房销售面积87890万平方米,同比下降23%;最关键的是8月份,全国70个大中城市,新房价格下跌增至50个,二手房价格下跌56个。

  基于以上官方数据,大家得明白一个道理,那就是基于当下调控加严、国际国内叠加因素影响下,房价下跌是大概率事件,特别一线周边城市,过去上涨的很离谱,最终都会回归市场,例如燕郊、佛山。这一点作为购房者,一定要明白,不管是投资还是购房,都要有自己的选择理由。在我看来,强一线城市、省会城市、网红旅游城市,都值得深入调研。

  事实上对于这一点,最近多地陆续出手救市、央行表态的动作不断,无疑是证明了一个现实,那就是本地市场真的着急了。在政策救市的背后,也是包罗万象,例如苏州、青岛、济南、宁波先后传出限购放松的消息,正处于热烈讨论的时候,苏州、青岛偷偷删除相关描述,宣称按照原政策执行。

  由此可见市场着急是真的,房住不炒的基调也是真的,当理想和现实碰到一起时?请问会发生什么?这恐怕就是市场横盘的原因,开发商愿意降价,甚至降低首付比例卖房,而购房者也是愿意买房,但无奈原则上不能打破局面。说白了调控的思路,还是通过房产税、土地税收等制度,增加持房成本,从而达到存量市场上升的目的。

  也许是想促进消费,也许是想为后续调控做好经济基础,央行也是出手表态,降息降准就是最直接的体现。9月5日央行宣布下调金融机构外汇存款准备金率2个百分点,说白了就是降低银行收到之后,上缴央行的一部分钱。至于如何这样的操作,一方面是应对美元加息,更多的是稳定国内市场。

  平心而论,这一点有点像2014年,由于市场过聚集化,政策的加严使得预期急速降低,导致供给端市场触顶,最关键是上游市场的银行和房企很难融资,那个时候也是靠着央行出手渡过难关,但在当时的国际形势并没有当前如此的复杂多变。

  总的来说,当下的市场就是最真实的,不要去看所谓的专家分析、政策解读,本地城市的实际成交量变化就是最好的数据。在我看来,在未来2年内,这个形势并不会改变,因为交楼、防止烂尾已经是楼市的当务之急。

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